Conformemente a quanto prescritto dall'articolo 1667 del codice civile, l'appaltatore è considerato responsabile delle discordanze (ovvero, delle differenze rispetto agli accordi stabiliti) e dei difetti (ossia, delle imperfezioni) presenti nell'opera, a meno che:

- Il committente abbia accettato l'opera con le imperfezioni presenti;

- I difetti o le discordanze fossero noti o riconoscibili, a condizione che non siano stati occultati in malafede dall'appaltatore.

In caso di queste circostanze, il committente deve notificare all'appaltatore le discordanze o i difetti entro 60 giorni dalla loro scoperta. Tale notifica non è richiesta se l'appaltatore ha riconosciuto o occultato i difetti o le discordanze.

In pratica, chi intende far valere la garanzia per i difetti dell'opera deve mettere formalmente in mora l'impresa, generalmente attraverso una comunicazione formale inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o un mezzo equivalente, come la posta elettronica certificata, entro 60 giorni dalla comparsa del problema, altrimenti perderà i suoi diritti.

In ogni caso, l'azione legale contro l'appaltatore deve essere intentata entro 2 anni dalla consegna dell'opera. Questo significa che dopo 2 anni dalla consegna, l'appaltatore non può più essere ritenuto responsabile di eventuali difetti.

Secondo la Corte di Cassazione, una volta che l'opera è stata accettata senza riserve dal committente, è compito di quest'ultimo, che ha il controllo fisico e legale, dimostrare l'esistenza dei difetti e delle conseguenze negative lamentate. Se tali difetti vengono dimostrati, si presume la colpa dell'appaltatore, che deve dimostrare di aver agito con diligenza e competenza tecnica, nonché l'evento specifico che ha causato il difetto.

Inoltre, secondo la stessa Corte, se l'opera è stata completata e il committente è stato citato per il pagamento, può sollevare le discordanze e i difetti dell'opera contro l'appaltatore, rifiutando di pagare quanto concordato inizialmente.

Secondo l'articolo 1668 del codice civile, il cliente che ha segnalato tempestivamente le discordanze o i difetti può richiedere:

- La correzione delle imperfezioni, a spese dell'appaltatore;

- La riduzione del prezzo, in proporzione alla gravità delle discordanze e dei difetti;

- La risoluzione del contratto, con il conseguente rimborso completo del prezzo già pagato, solo se l'opera è "irrecuperabile" mediante le correzioni sopra citate.

Il cliente può richiedere la risoluzione del contratto solo se i difetti dell'opera, influenzando significativamente la struttura e la funzionalità della stessa, la rendono totalmente inadatta alla sua destinazione o all'uso specifico previsto dal contratto, permettendo al cliente di scegliere tra la correzione dei difetti o la riduzione del prezzo se i difetti sono facilmente eliminabili, con la previsione comunque del risarcimento del danno.

Oltre alla garanzia per le discordanze e i difetti dell'opera, la legge prevede una responsabilità specifica del costruttore per il crollo e i difetti delle proprietà immobiliari.

Avv. Jennifer Zito 

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